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广州江南西将打造立体式商业步行街

时间:2011-08-22 17:56来源: 作者:王先庆
一个成功的商圈,即是一张靓丽的城市名片;一个成功的新兴商圈,即是一剂促进消费的良药。借助广州亚运会的契机,外来资本以商业地产为载体,首次在广州大肆攻城略地;各种创新业种业态极度丰富地呈现在人们眼前,广州已在重绘一份新的购物地图。为了巡视广州各区商圈,尤其是新崛起的商圈特色、竞争力、存在问题及未来发展方向,《信息时报·商周刊》特别开设“商圈巡礼”栏目,对广州各商圈进行深度扫描。本文由《信息时报》记者林建敏采写,发表在该报2011年8月10日D2、D3版,原标题为:江南西将打造立体式商业步行街。

  在羊城坊间,江南西路有“河南的北京路”美称,而今这个商圈将有大动作。日前,记者获悉,海珠区江南西人防工程二期将于9月份正式动工,在一期工程全长500米的基础上,再延伸330米至宝岗大道,江南新地商业街将连通地铁江南西站和广百新一城。二期工程完成后,江南西商圈将以江南大道为中轴,向南辐射至达标国际广场、向西至工业大道,构建将成为地上、地下多层的立体式商业步行街,同时也构建起海珠区最大的商圈。 

  江南西可否效仿北京路、上下九,成为广州的第三条步行街?有关专家指出,江南西商业街改造成立体式商业街的条件基本成熟,但商圈内缺乏足够的商业网点、人口多以居住型为主,缺乏文化、娱乐及旅游点是商圈发展的制约因素。接下来是解决交通及人车分流问题、“住改商”和停车场配套、以及培育整条街鲜明浓厚的商业气氛,循序渐进。

  商圈点击

  从折扣旺地到潮流圣地

  江南西商圈以江南西路、江南大道、宝业路、宝岗大道等为主干,以地铁2号线和8号线为依托。据不完全统计,江南西路两旁现有店铺200多家,商业建筑总面积约13.6万平方米, 辐射区域广达2~3平方公里,汇聚了广百新一城、摩登百货海购店、江南新地、丽日广场、万国商业广场、信和广场、保华广场、家乐福、国美电器、婚纱一条街等多个重要网点,已形成浓厚的商业氛围和服务配套设施。江南西已先后国家商务部等部门授予获得了第一批“全国购物放心一条街”、“全国维权打假消费者满意一条街”、“全国商业示范社区”等荣誉称号。

  多家品牌百货进驻

  提升商圈档次

  “想买平靓正,请到江南西”,在许多年轻人的印象中,江南西一直是许多年轻潮流连锁品牌常年开设特价折扣店的聚集地,少则七八折,多则三折。而广州各家专卖店的货尾都会集中于此,有点类似上下九路步行街,“5元、10元一件T恤衫”随街叫卖,“全场一折起”的招牌随处可见,较为大众的基本款号码、颜色也齐全,不追求当季新款的话,是很实惠的选择。

  随着万国广场以时尚运动工厂店形式进驻江南西商圈,耐克、阿迪达斯等主流运动品牌以工厂折扣店形式存在,江南西商圈特价折扣店的聚集地也拔高了一个档次。不仅吸引了海珠区居民前往日常消费,更吸引了大批珠三角的消费者节假日过来扫货,打破了以往区域消费中心的格局。

  近年来,江南西的定位逐渐从折扣集中地向年轻潮流地转变。尤其是2006年摩登百货成功进驻海珠购物中心,实行以名牌为主导,各类商品组合配套发展的经营策略,形成了个性鲜明的经营风格;2007年1月,“广百新一城”以一站式shopping mall形式在宝岗大道与宝业路交会处正式开业,针对此区的年轻消费群组织商户构成,除了大量的年轻服饰品牌,五楼的机动游戏中心与六楼的UME国际影城形象店,对传统江南西商圈起到积极的提升和带动作用。

  2009年4月29日,江南西路地下商城——江南新地正式营业,也给江南西商圈带来新一轮发展机遇。至此,依托地铁2号线和8号线,一个以江南西路、江南大道、宝岗大道等为主干,辐射区域广达3平方公里的江南西商圈已经形成,也是海珠区发展最早、最成熟、规模最大的商业旺地。

  江南西有条件

  升级为立体商圈

  北京的王府井、武汉的汉正街、香港的通菜街、美国的第五大道等相当多的著名商业街长度大约在600米左右、宽度20米至30米。“太短和太窄不易形成商业氛围,太长、太宽会让消费者体力耗费过大,从而抑制观赏购物的欲望。”广百新一城总经理詹俊良表示,开发建设立体式商业步行街,道路交通是首要条件。江南西路全长850米,宽约20米,两旁有紫金大街、紫丹大街、紫龙大街等9条支街,外围有工业大道、宝岗大道、江南大道等纵向主干道,以及宝业路、南田路、昌岗路等横向道路,地铁2号线、8号线以及30多路公交线路途经此地,交通方便程度完全可以满足步行需求。

  除了交通便利外,江南新地策划部梁耀威表示,随着多个高档楼盘进驻,江南西一带已形成浓厚的生活气氛,海珠区也逐步从工业区向住宅区转变,商圈内人口规模和结构发生明显变化,越来越多的外来白领和中产阶层在此聚集,区内消费力已有很大的提升。这些都迫切需要有一个强大的江南西商圈来支撑。再加上由人防工程变身地下商城江南新地,地上与地下联动形成立体式商业街已现雏形,而对于年轻人,与地铁连通的地下商城是最习惯的潮流逛法,日本的地下商城因不受日晒雨淋,加上商铺密集,货品更新快,人流甚至远远旺过地上商城。

  万国广场推广部主管谢旭东则表示,江南西商圈要建成与北京路、上下九、天河商圈形成四分天下局面,必须通过整合商圈内的商业资源,要在有序竞争中相互配合,尤其是在促销、对外宣传、外部商业景观设计等方面遥相呼应,使商业热点活动此起彼落,提升商圈影响力。

  对于江南西地下将开挖与宝岗大道连接建设立体商业街,记者向江南西路不少商户了解到,尽管开挖会封路带来短期影响,但从长远考虑,他们还是很支持的。在江南新地经营时尚女装的李小姐表示,在这里消费的都是周边住的固定客群,立体商业街建成后,购物休闲会更方便。一些商户还表示,“希望商业街尽快完善,为海珠区营商环境带来更旺盛的生命活力”。

  商场巡礼

  广百新一城——区内规模最大、消费元素最丰富的一站式区域时尚购物中心,商业规模达7.3万平米。除了地下的百佳超市,一楼时尚馆汇聚国际及国内一线服装品牌、二楼霓裳馆集中国内二、三级知名品牌、三楼闲逸馆集日韩风格的潮流品牌、四楼活力馆聚取国际知名的运动及休闲品牌,五楼生活馆则以家居生活为主。最吸引年轻人流的是六楼的UME国际院线,这是海珠区首家五星级配套电影院,也是UME在广东设立的第一家形象店。

  摩登海购店——前身为海珠购物中心的摩登百货,坚持摩登百货一贯“时尚价优”的经营定位,时尚的商品、优惠的价格,主打突出女装和鞋类的商品组合。

  万国广场——打造广州最大的时尚运动工厂店概念。基本主流的运动品牌都在此设有开仓销售场,折扣幅度堪比香港东涌特价场。八层的经营场地以大型超市、名牌广场、悠闲娱乐场所为三大商业版块。

  江南新地——虽是地下商城,分负一、二两层,商家在开发时已经考虑到庞大的人防工程带给人的压抑感,所有天花都装饰以蓝天白云,装修风格也以年轻明快的蓝白黄色调为主。这里有点像流行前线,多以小商铺为主,服装、鞋帽、餐饮等小铺分散在各个楼层。

  名店城——地铁A出口附近的“名店城”,虽然名为名店,但以独立商铺形式经营,价格远远比不上真正的“名店”,以日韩风居多。

  丽日广场——同样的商品,这里要比上下九那边便宜很多,商场主要经营服装、鞋类、首饰、手机、美容、美甲、美发、小吃等,做的更多是周边熟客的生意。

  时尚基地——聚集了众多年轻服饰品牌,包括班尼路、S&K、I.P.ZONE、BAMBINI以及Ebase的全线产品都可以在此找到,包括当季新品以及好几季前的折扣出清。

 发展瓶颈  

   商圈“三缺”约束扩容发展

  在广州,珠江以南的“河南”人到“河北”去购物是几十年来的习惯,再加上北京路、上下九是全国知名的步行商业街,地位难以撼动;东部的天河商圈已是市级商圈。江南西如果要建立体式步行街,靠什么来吸引更多消费者?

  广州市商业经济学会副会长彭强表示,无论是地上还是地下建设步行街,足够的商业网点和密集的人口是两个重要因素。江南西商圈缺乏像天河商圈那样一条路上聚集了天河城、正佳广场、广百中怡店等够档次的“领军”MALL以及林立的百货公司,消费点过于分散,不利于吸引客流。

  “江南西商圈的人口,大多是工厂、政府部门、银行、学校等单位的居住区,而缺少高级商务办公环境。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆也指出,这种居住区的商圈,以居家购物为主,难以营造出豪华购物的商业气氛。

  而本地的居民则有相当多的人在天河区上班,上班所处的环境就是核心商圈,养成了“住在海珠区,购买和消费则主要在天河区或越秀区”的习惯。

  另外,江南西商圈内部和周边,处于“三缺”状态,即缺大型体育文化设施、缺高档写字楼、缺旅游点。“三缺”的结果,一是无法吸引外来人口,二是难以留住人流。而且,目前江南西周边的路网系统和交通设计以及周边交通环境亦不利于商业,尤其是以南北为主的道路方向产生的主要是过路人流。因此,如何留住“河南人”,吸引“河北人”、争取珠三角人,是目前江南西商圈迫切要研究课题。

  专家对策

  改造美化商圈吸引外来消费

  江南西商圈如何更有效打造成地上地下立体式步行街?王先庆表示,首先要减少购买力的转移和外流,其次要将各种类型的过路人群留下来,吸引他们的注意力,使他们停留并产生购物冲动与行为。他指出,就目前来看,江南西商圈购物的有效人口规模估计仅20多万人,基本上只能满足3~4万平方米的购物中心、两三个2万平方米以下的大型综合超市等大型网点;因此必须吸引区域外的各种外来购买力,来填补本地购买力的不足,增强商圈的人气。

  如何吸引外来消费者的注意力?王先庆提出几点建议:首先要打造“江商西商圈”区域性商业品牌,从战略高度进行专业策划、网点布局、对外宣传、环境改造等,并制定江南西商圈商业发展水平和成长阶段的中长期发展战略。第二是要改造交通路网格局,目前江南西商圈内的路网系统不利于购物,改造关键在于如何使过路人流转化成购物人流,同时还要考虑购物广场与道路的搭配。

  第三是要美化商业环境,江南西商圈处于老城区的居民区里,许多建筑严重老化,影响了整体商业气氛和形象,因此,围绕商圈中心对所有建筑进行适当的“穿衣戴帽”和美化装饰,使之焕然一新,也是商圈培育和改造的一个重要内容。

  最后是要引导商业地产商建造优质的商业物业,这一点政府可以起到牵线搭桥的作用。

  业界访谈

  广百新一城总经理詹俊良:

  江南西亟需有号召力的商业品牌

  信息时报:作为海珠区规模最大的龙头商圈,江南西商圈目前有什么优劣势?

  詹俊良:江南西的地面交通比较发达,又有地铁2号线、8号线经过;商圈兴起不久,具有年轻、新兴的优势,近年来宏观调控政策导致楼市局势动荡,商业地产再次获宠,不断涌现新的商业地产项目,为商圈的发展壮大带来了新生力量。另外,商圈内有比较多的大型楼盘支撑,购买力也较强。

  当然,作为一个区域级商圈,江南西还存在较多不足。首先,海珠区消费者传统的“河南赚钱河北花”的消费习惯仍然存在,这对于江南西商圈的成长是一个很大的考验;其次,与市级大型商圈相比,江南西的商业设施仍然不够完善,交通条件还需进一步改进。江南西商圈商业氛围不够集中、品牌优势仍有所欠缺,缺乏具代表性的商业中心和有号召力有特色的步行街。

  信息时报:结合江南西商圈的消费力,谈谈广百新一城在江南西商圈一带的影响力?

  詹俊良:2007年1月15日,地处江南西商圈的广百新一城正式开业,是海珠区首个集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元素于一体化的购物中心,也是海珠区目前规模最大的商业物业,由于品牌聚集,很自然成为消费者关注的焦点。开业四年多以来,广百百货主力店的营业额每年以超过25%的幅度递增,说明消费者的需求和潜力得到进一步挖掘。另外,新一城的美誉度提升,也带动周边商铺进一步升级改造,江南西商圈辐射面积进一步扩大。可以说广百新一城的诞生,有力促使了该商圈升级换代,带动了整个商圈发展,也使江南西商圈在海珠区的地位得以确立与提升。

  信息时报:您认为,政府在帮助和扶持这类新兴商圈的发展应该有什么措施?

  詹俊良:政府首先要进一步完善江南西的交通设施,改进行车和停车的环境和条件,做好硬件、交通各方面的规划。其次建设更多高尚住宅、培育更多成熟社区,引进更多大型的百货商场和大品牌,增强整体的凝聚力、辐射力。最后要重视传统历史文化,发展旅游业,以旅游带动商业。

  记者观察

  江南西宜打“亦商亦游”牌

  有一种观点认为,广州市商业中心伴随城市中心的东移而东移,海珠区的商业中心相应也会加速东移,随着客村—赤岗商圈的兴起,江南西商圈要建成步行街并扩大成长空间将更加不易。然而, 一个新商圈的崛起,不等于传统商圈的没落或消亡。相反,随着公共交通、市政设施的配套和完善,像江南西这样新旧融合的商业街,如能不断注入新元素、新活力、新特色,依然可以焕发出更加隽永的魅力。

  商业街的特点是以板块性质吸引人群、拉动消费,而目前江南西最为欠缺的恰恰就是整体效应。如何设计合理的购物路线、消闲路线?如何通过绿地、街头雕塑、休闲带等的设置搭配,营造出亲切、舒适、宜人的Shopping氛围?如何塑造商业街的历史文化底蕴?……这些都需要政府、商家、当地居民形成合力去完成。更重要的是要提升商圈档次,以高品质赢取美誉度。综观国内外著名的商业街,都有丰厚的文化底蕴,而江南西这方面相对比较薄弱。

  而事实上,江南西商圈及其周边并不缺乏历史文化氛围:邓世昌纪念馆广场、十香园、海幢公园、海幢寺、广州美术学院等等,如果能以“商业+旅游+文化”的格局突围,打造亦商亦游、商游结合的经营特色,或许对全盘推动江南西商圈的持续健康发展能起到积极作用。另外,还必须拥有多层次、多业态的商业模式——主店、次主力店、临街商铺、购物中心、百货、超市、电影院等多业态搭配,相互竞争、相互补充才是合理、均衡的生态环境。

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